Mojcasopis.sk

Realitní makléri radia, že ak chcete kúpiť nehnuteľnosť, teraz je tá najlepšia doba. Ceny sú na minime, ponuka najmä novostavieb je pestrá. Horšie to je, ak chcete byt či dom predať.

O cene, za ktorú predávate či kupujete, rozhoduje hlavne lokalita. Ak predávate, musíte predovšetkým dobre nastaviť cenu. To znamená, že byt či dom nepodhodnoťte – to sa robí iba v prípade, keď potrebujete predať okamžite, ale ani cenu príliš neprestreľte. Potom sa vám môže stať, že na váš inzerát nezareagujú kupujúci.

„O bčas predávajúci žiadajú privysokú cenu za dom či byt, pretože už majú vyhliadnutú ďalšiu nehnuteľnosť a vedia, koľko budú na ňu potrebovať. Niekedy hrajú rolu citové dôvody – ja som to týmito rukami staval a chcem za to toľko a toľko. Technický stav budovy však hovorí o niečom inom, preto by sa predaj aj kúpa mali vždy robiť s chladnou hlavou,“ hovorí stavebník Peter Gandi, ktorý nielen stavia a rekonštruuje, ale kupujúcim pri kúpe aj pomáha s posudzovaním technického stavu nehnuteľností a nákladmi na rekonštrukciu.

Predávame: ponúknite bonus
Pri predaji by ste sa nemali rozhodovať podľa toho, za koľko ste byt kúpili vy, ale podľa aktuálnej situácie. Cenu mierne nadsaďte, ale nie viac ako o 10 až 15 %, aby ste mali priestor na vyjednávanie. Treba sa pripraviť, že reálne predáte za menej. Iná je cena pri predaji domu: najmä pri starších predávate skôr pozemok ako dom.  „Pre kupujúcich je starý dom výhodou, najmä čo sa týka inžinierskych sietí: do domu sú zvyčajne takmer všetky dotiahnuté, a rýchlejšie vybavujú povolenie na stavbu. Nevýhodou je, že starý dom treba zbúrať a sutinu odviezť na skládku. Za búračské práce treba rátať s cenou v rozpätí od 25 000 do 33 000 eur,“ vysvetľuje Petera Gandi. Aj to kupujúci zohľadní a bude chcieť nižšiu cenu. V každom prípade sa poraďte s odborníkom, ale so skutočným, nie so slečnami z realitných kancelárií, ktoré často nemajú ani potuchy o technickom stave bytu, listoch vlastníctva, ťarchách a prehľade cien. Dobrí realitní makléri vám pomôžu pri určení najvhodnejšej ceny a môžu dohodiť aj záujemcov. Musíte však rátať s tým, že si za svoje služby zaúčtujú aj niekoľko tisíc eur. Pri predaji bytu či domu je najdôležitejšie uviesť pravdu o ponúkanej nehnuteľnosti. Ak je niečo v pôvodnom stave, napíšte do inzerátu,  „slušný pôvodný stav“,  ak je niekde technická chyba, nezatajujte ju.  „Seriózny kupec si pri niekoľkomiliónovej investícii zvyčajne privedie aj stavebného odborníka, najmä ak chce byt či dom prerábať, a ten odhalí aj skryté chyby. Záruka sa poskytuje iba na novostavby, kde môžete stavbu reklamovať, ale pri starších domoch a bytoch sú najmä v tejto dobe klienti veľmi opatrní, majú z čoho vyberať,“ radí stavebník. Pred predajom môžete nehnuteľnosť zatraktívniť: neinvestujte veľa, skôr drobnosti: byt vymaľujte, najlepšie na bielo, poupratujte. Nič nikde nenechávajte pohodené, byt či dom sa lepšie predávajú poloprázdne, vyzerajú väčšie. Okolo domu poupratujte záhradu, haraburdy odvezte na skládku. Inzeráty, ktoré dávate na webové stránky, vždy aktualizujte, fotografie meňte podľa ročných období. Občas inzerát stiahnite a potom dajte nový: ak máte ponuku na webe bez aktualizácie, kupujúci bude brať  vašu nehnuteľnosť ako  „ležiak“ a bude chcieť zjednať nižšiu cenu. V súčasnosti je pánom kupujúci. Preto ak chcete dobre predať, okrem zľavy z ceny ponúknite aj nejaký bonus: necháte elektrospotrebiče v kuchyni, nejaký atraktívny kus nábytku, zaplatíte zaň vklad do katastra a pod.

Kupujeme: vždy s odborníkom
Ak sa rozhodnete nejakú nehnuteľnosť či pozemok kúpiť, najprv sa zorientujte v cenách. V inzerátoch sú často úplne iné ceny, než za aké sa predávajú. Pri bytoch je kúpa jednoduchšia: okrem technického stavu budovy, ktorú ľahko zistíte podľa listu vlastníctva, si všímajte aj vchod, okolie domu, zateplenie alebo vyhliadky na zateplenie, náklady na kúrenie a stav bytu. Oplatí sa zistiť si, akých dostanete susedov, a ak je pred bytovkou voľná plocha, zistite si, či sa tam za pár mesiacov či o rok, dva nejde stavať. To by vám bývanie veľmi znepríjemnilo. Pri kúpe pozemku sa vždy pýtajte aj na inžinierske siete – či nie sú vzdialené tri kilometre od pozemku, či vám budú vodári, elektrikári ochotní dotiahnuť ich až na pozemok. Pri kúpe najmä staršieho domu, ale aj bytu stavebník radí:  „V prvom rade si pýtajte list vlastníctva, aby ste vedeli, či predávajúci je aj majiteľom a koľko je spolumajiteľov. V liste vlastníctva bývajú zapísané aj ťarchy: či je dom zadlžený, či má v ňom právo dožiť nejaká osoba, či je v ňom zapísané napríklad právo prechodu cez pozemok pre vášho suseda. Zistite si aj to, aké inžinierske siete idú cez pozemok, napríklad plynovod má ochranné pásmo a potom sa nedá stavať. My si vždy zisťujeme aj susedov – opýtame sa na majiteľov, na domček a často sa dozvieme zaujímavé informácie. Vždy by mal kupujúci zájsť na miestny úrad, k mestskému architektovi, u ktorého si môžete pozrieť územný a rozvojový plán. Tak sa dozviete, či okolo vašej nehnuteľnosti nepôjde o desať rokov štvorprúdová cesta alebo či oproti nebudú stavať sídlisko a vám to zničí napríklad vašu požiadavku o tichom a bezprašnom bývaní,“ hovorí Peter Gandi, ktorý pripomína, že ak ideme investovať niekoľko miliónov a často sa zadlžime na celý život, treba si ku kúpe vždy zobrať odborníka:  „Na dome môže byť prasklina, ale je rozdiel, či je na nosnom múre a zasahuje do statiky, alebo je na nenosnom múre. Staršie domy z tridsiatych až štyridsiatych rokov minulého storočia nemajú izolácie, preto si treba všímať vlhčiny. Elektrina by mala mať ističe, poistky sa už nepoužívajú. Pozor aj na staré hliníkové elektrické rozvody – toto by mal posúdiť odborník elektrikár. Pri nevyhovujúcom technickom stave domu je potom problém aj s poistením,“ hovorí odborník na stavby a dodáva, že rekonštrukcia môže vyjsť drahšie ako novostavba.  „Prestavba starého domu nie je jednoduchá, niekedy je jednoduchšie dom zrútiť a postaviť nový, novostavba vyjde aj o 33-tisíc eur lacnejšie. Prevážia klady: dnes sa stavia z moderných kvalitných materiálov a podľa súčasných noriem, navyše si dom dáte naprojektovať podľa vašej predstavy. Niekedy však kupca zaujme atmosféra domu, dispozične mu dom sedí a vtedy musíte počítať s tým, že ak začnete rekonštruovať, narazíte aj na skryté chyby domu a môže sa rekonštrukcia predražiť,“ radí Peter Gandi.

Rady pri kúpe domu a bytu
1. Zistite si priemernú cenu pozemku, bytu za štvorcový meter v danej lokalite.
2. Najmä pri väčšej investícii nakupujte s odborníkmi, aj dvomi, tromi. Ich posudok bude mať pre vás zásadný význam pri rozhodovaní.
3. Ak vám novostavba dispozične nesedí, hľadajte ďalej. Prestavba by bola drahá.
4. Pri počítaní nákladov na rodinný dom vždy prirátajte aj sumu za okolie: plot, zámková dlažba, navŕtaná studňa, sadové úpravy vás môžu vyjsť na ďalších 33-tisíc eur.
5. Technické chyby môžete reklamovať iba v novostavbách. Starší dom kupujete aj s nedostatkami, preto záleží na vás, aby ste ich spolu s odborníkmi odhalili a hneď pýtali zľavu.
6. Neupínajte sa na jednu stavbu, byt – teraz je ponúk veľa, ak vám nevyhovuje, hľadajte ďalej.
7. Predaj aj kúpa sa v súčasnosti odhadujú na niekoľko mesiacov, ak hľadáte niečo osobité aj rok-dva. Neponáhľajte sa, ak nemusíte.